Una hipoteca para segunda vivienda es el préstamo con el que financias una casa distinta de tu residencia habitual: la típica vivienda vacacional en la playa o la montaña, un piso en otra ciudad o una compra como inversión.
Sus condiciones son distintas a las de la primera hipoteca: te financian un porcentaje menor, los plazos suelen ser más cortos y el banco te examina con más detalle. En esta guía te explicamos qué es, los requisitos y cuánto te pueden financiar. También resolvemos una duda muy buscada: qué pasa si ya tienes una hipoteca activa.
Y te contamos por qué casi siempre conviene una segunda hipoteca antes que una ampliación.
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Simular mi hipoteca para segunda vivienda¿Qué es una hipoteca para segunda vivienda?
Una hipoteca de segunda residencia es el préstamo que pides para comprar un inmueble que no será tu residencia habitual, es decir, para tu segunda vivienda. Lo que cambia respecto a una hipoteca normal no es el producto en sí, sino el riesgo que asume el banco. Como esta casa no es tu hogar principal, la entidad da por hecho que, ante un apuro, dejarías de pagarla antes que la de tu vivienda principal. Por eso endurece las condiciones.
Se considera segunda vivienda según el uso que vayas a darle:
- Vivienda vacacional: la casa en la costa o el pueblo para tus vacaciones.
- Vivienda en otra ciudad: por trabajo, estudios de los hijos o para estar cerca de la familia.
- Inversión inmobiliaria: para alquilarla (tradicional o alquiler vacacional) y obtener rentabilidad.
El uso importa porque condiciona cuánto te financia el banco: no es lo mismo una segunda casa para disfrute propio que una compra puramente como inversión.
¿Puedo pedir una hipoteca para segunda vivienda si ya tengo una?
Sí. Puedes comprar una segunda vivienda teniendo una hipoteca activa sobre la primera, y es lo más habitual en este tipo de operaciones. La clave no es que tengas o no una hipoteca abierta, sino tu solvencia: el banco quiere asegurarse de que puedes pagar las dos cuotas con holgura.
El límite que casi todas las entidades aplican es el ratio de endeudamiento: la suma de las cuotas de tus dos hipotecas (más cualquier otro préstamo) no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Si entras dentro de ese margen y mantienes estabilidad económica, comprar una segunda vivienda de primera o segunda mano, con la hipoteca pendiente de la primera es perfectamente viable.
Una alternativa que algunos se plantean es la segunda hipoteca sobre la misma vivienda (poner tu casa actual como garantía). Más abajo te explicamos por qué, en la mayoría de casos, no es la opción que te recomendamos.
Características de las hipotecas para segunda vivienda
Una hipoteca para segunda vivienda se diferencia de la de vivienda habitual en tres puntos: te financian menos, el plazo es más corto y, a veces, el tipo de interés es algo más alto. Son el reflejo del mayor riesgo que asume el banco. Vamos a verlos uno a uno.
Porcentaje de financiación: habitualmente hasta el 70%
Aquí está la diferencia más importante. En una primera vivienda puedes llegar al 80% (e incluso al 90% en algún caso), pero en una segunda la financiación suele moverse entre el 60% y el 70%, según la entidad y el uso que le vayas a dar a la vivienda. El banco calcula ese porcentaje sobre el valor más bajo entre el precio de compraventa y el valor de tasación.
Un ejemplo: si compras una casa por 150.000 € pero la tasan en 140.000 €, el banco aplicará el porcentaje sobre los 140.000 €. Con un 70%, conseguirías una hipoteca de alrededor de 98.000 € y tendrías que aportar el resto con ahorros.
¿Existe la hipoteca al 100% para segunda vivienda? Es muy difícil. Lo habitual es ese 60-70%, y sólo en situaciones concretas (pisos procedentes del propio banco o aportando una doble garantía libre de cargas, es decir, otro inmueble que esté libre de cargas como respaldo) se supera. Si buscas una hipoteca para segunda vivienda con el 100% de financiación, lo realista es contar con ahorro previo.
Plazo de amortización: en torno a 20-25 años
El plazo también se acorta. Mientras una primera hipoteca puede llegar a 30 años, en una segunda vivienda lo habitual es moverse en torno a 20-25 años. Además, casi todas las entidades aplican un límite de edad: que la suma de tu edad más el plazo no supere cierto tope (cada banco fija el suyo, normalmente entre los 70 y los 80 años al terminar de pagar). A menor plazo, cuota mensual más alta, así que conviene tenerlo en cuenta al calcular si te encaja.
Tipos de interés: fija, variable o mixta
Puedes contratar tu hipoteca para segunda vivienda en sus tres modalidades:
- Hipoteca fija: la misma cuota toda la vida del préstamo. Tranquilidad y previsión.
- Hipoteca variable: cuota ligada al euríbor; puede subir o bajar en cada revisión.
- Hipoteca mixta: un primer tramo a tipo fijo y el resto a variable.
En segunda vivienda es frecuente que el banco ofrezca un tipo algo más alto que en la habitual, de nuevo por el mayor riesgo. Comparar varias ofertas es lo que marca la diferencia entre una buena y una mala condición.
Requisitos para conseguir una hipoteca para segunda vivienda
Los requisitos de una hipoteca para segunda vivienda son muy parecidos a los de la primera, pero el banco los mira con más lupa. A grandes rasgos, necesitarás:
- Que la cuota conjunta de tus hipotecas más tus deudas no supere el 30% – 35% de tus ingresos netos (ratio de endeudamiento).
- Estabilidad económica demostrable, ya seas asalariado o autónomo.
- Ahorros suficientes: como te financian hasta el 60-70%, tendrás que aportar el resto más los gastos de la compra.
- Que tu edad más el plazo de amortización no supere el límite de la entidad.
- No figurar en listas de morosos.
La actual ley hipotecaria (Ley 5/2019, conocida como LCCI) obliga a las entidades a evaluar a fondo la solvencia de quien pide una hipoteca, precisamente para evitar que se conceda financiación que el cliente no puede asumir. Por eso, cuanto mejor sea tu perfil, mejores condiciones conseguirás.
Documentación necesaria
Para estudiar tu operación, el banco te pedirá la documentación habitual:
- DNI o NIE en vigor.
- Última declaración de la renta (IRPF) y, si eres autónomo, los pagos trimestrales.
- Contrato de trabajo y últimas nóminas, y justificantes de ingresos.
- Vida laboral actualizada.
- Movimientos bancarios de los últimos meses.
- Nota simple del inmueble que vas a comprar.
- Si aportas avalista o garante, también su documentación.
¿Es mejor pedir una segunda hipoteca o ampliar la que ya tengo?
Es la gran duda de este tipo de operaciones, y donde más valor te podemos aportar. Mucha gente se plantea ampliar la hipoteca que ya tiene (o hacer una subrogación, o una unificación de deuda que meta las dos viviendas en un único préstamo) para conseguir más financiación. Nuestra recomendación es clara: casi siempre es mejor una segunda hipoteca independiente.
Por dos motivos de peso:
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Ampliación de hipoteca |
Segunda hipoteca independiente |
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Garantía / riesgo |
Tu vivienda habitual pasa a respaldar también la nueva deuda. Ante un impago, el banco podría embargar las dos casas. |
Tu residencia habitual queda al margen: solo responde la segunda vivienda. |
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Tipo de interés |
Suele resultar peor que contratar una hipoteca nueva. |
Normalmente accedes a mejores tipos de interés. |
Para nosotros la prioridad es que elijas la opción más segura para ti y tu familia. Por eso, salvo casos muy concretos, te recomendaremos una hipoteca de segunda vivienda independiente antes que ampliar la hipoteca para comprar la segunda vivienda.
Hipoteca para segunda vivienda si la vas a alquilar
Si compras la segunda vivienda como inversión inmobiliaria para ponerla en alquiler (tradicional o vacacional), el banco la trata de forma aún más conservadora.
En este caso la financiación máxima suele bajar al 60%, porque la propiedad no es para tu uso y asume más riesgo. A cambio, las rentas del alquiler pueden ayudarte a cubrir la cuota.
Eso sí, calcula bien la rentabilidad real antes de lanzarte: ingresos por alquiler menos gastos, impuestos y períodos sin inquilino.
Gastos e impuestos de una hipoteca para segunda vivienda
Comprar una segunda vivienda conlleva los mismos gastos que cualquier compraventa, más su fiscalidad propia:
- Impuesto sobre la compra: si es de segunda mano, pagas el ITP (lo fija cada comunidad autónoma, según donde esté la vivienda, no dónde residas). Si es obra nueva, pagas IVA más AJD.
- Tasación, notaría y registro de la nueva escritura.
- Fiscalidad en el IRPF: una segunda vivienda tributa cada año. Si no la alquilas, Hacienda te imputa una renta inmobiliaria (en general, el 1,1% o el 2% del valor catastral, según cuándo se revisó); si la alquilas, declaras lo que ganas como rendimiento del capital inmobiliario. Importante: no existe deducción por la compra de una segunda vivienda en el IRPF estatal (la deducción por vivienda habitual no se aplica a la segunda residencia). Por eso, si buscas desgravar la segunda hipoteca, conviene que un asesor revise tu caso concreto.
Cómo conseguir la mejor hipoteca para segunda vivienda con Trioteca
Como has visto, en la segunda vivienda cada banco aplica un porcentaje, un plazo y un tipo distintos, y la diferencia entre la mejor y la peor oferta es mucho dinero. Ahí es donde entra Trioteca: comparamos por ti las hipotecas de las principales entidades del mercado para encontrar la que mejor encaja con tu perfil y tu segunda vivienda.
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