Centro de Estudios TRIOTECA – Informe tercer trimestre de 2026

Claves del mercado hipotecario

UN MERCADO RESIDENCIAL DIFERENTE

 Gonzalo Bernardos

En la actualidad, el mercado residencial es muy distinto del existente hace veinte años. En primer lugar, porque los promotores y los compradores de inmuebles disponen de menos financiación. En segundo lugar, por la gran diferencia existente entre el número de viviendas nuevas iniciadas anualmente durante la presente década y la primera del siglo XXI.

a) Más restricciones financieras

En 2006, los bancos y las cajas de ahorros proporcionaron 170.298 millones € a los hogares para la adquisición de viviendas. En cambio, en 2025, a pesar de crecer el crédito otorgado un 21,8% anual, únicamente les prestaron 82.749 millones €. La diferencia entre ambos años es mucho mayor de lo que parece, pues la inflación acumulada durante dicho período ascendió al 46,8%.

Hace dos décadas, el saldo vivo del crédito hipotecario concedido a los sectores inmobiliario y de la construcción crecía a un ritmo del 43,9% y equivalía al 36,7% del PIB. En cambio, en el pasado ejercicio, únicamente aumentó un 1,3% y representó el 5,6% de la producción nacional. Antes, la financiación otorgada era excesiva; ahora, resulta claramente insuficiente. Por eso, la aportación de la construcción al PIB fue idéntica en 2013 y 2025 (un 5,4%), pese a que el primero fue el año más duro de la crisis inmobiliaria.

Entre ambos períodos, existen tres diferencias principales. En la actualidad, la banca no concede una hipoteca a cualquiera que desee comprar una vivienda, no financia la adquisición de suelo urbano y solo otorga crédito destinado a la construcción de inmuebles a las promotoras de contrastada solvencia y acreditada experiencia en la actividad

Para concederles una hipoteca, en 2006 las entidades financieras hicieron un traje a medida a los interesados en comprar una vivienda con escasos recursos económicos. Ahora, se la niegan y les indican que vuelvan a solicitarla cuando hayan acumulado más ahorros o perciban salarios más elevados.

Hace veinte años, la banca estaba dispuesta a prestar a cualquier promotor, como mínimo, el 50% del valor de tasación de los solares urbanos. Ahora, en cambio, se niega a sufragar a casi todos ellos ni tan solo una pequeña parte de su importe. Antes, las entidades financieras les concedían créditos equivalentes al 80% de los costes de construcción y los gastos generales; en la actualidad, les aseguran que cubrirán ese mismo porcentaje, pero únicamente de la primera partida.

b) Una escasa oferta de nuevas viviendas

En 2006, el número de viviendas iniciadas alcanzó su máximo histórico: 762.540 unidades. Sin embargo, solo siete años después, descendió hasta las 35.721, su nivel más bajo desde que existen registros estadísticos oficiales. En los siguientes años, la recuperación fue decepcionante, incluso después de la aparición en 2021 de un boom inmobiliario. En 2025, se iniciaron 137.330 pisos, solo un 18% de los registrados diecinueve años antes. 

En los últimos ejercicios, los motivos que explican el exiguo número de viviendas iniciadas son múltiples. Entre ellos destaca la inviabilidad económica de promover edificios residenciales en la mayoría de los municipios con menos de 25.000 habitantes, localidades donde reside el 34,1% de la población del país. En ellas, los promotores sólo son competitivos construyendo casas unifamiliares, de elevadas prestaciones y con jardín, destinadas a la clase media – alta.

En dichos municipios, la mayor parte de la oferta de vivienda usada de unos 75 m2 no supera los 150.000 €. En cambio, el precio de los pisos nuevos de similar superficie difícilmente descendería de los 250.000 €. Por tanto, el segundo inmueble sería un 67% más caro que el primero. Este diferencial superaría con gran holgura el sobreprecio del 30% que una parte sustancial de la población está dispuesta a pagar por una vivienda más moderna y una zona comunitaria con jardín, piscina, pista de pádel y parque infantil. 

En buena medida, la elevada diferencia de precio entre ambas tipologías de vivienda tiene su origen en la Administración, pues obliga a los promotores a construir viviendas de alto standing, incluso si el solar donde proyectan levantarlas está situado en un barrio obrero. En nuestro país, es posible adquirir numerosos productos y servicios low cost, tales como vuelos, alimentos de marca blanca o ropa. No obstante, resulta imposible edificar un inmueble residencial de dichas características, sin incumplir la normativa vigente.

En las últimas dos décadas, los crecientes requisitos impuestos a los promotores por el Código Técnico de la Edificación (CTE) han encarecido notablemente la construcción de viviendas. Entre ellos figuran la consecución de una elevada eficiencia energética, un mayor aislamiento acústico y la utilización de más hormigón y acero. Además, el precio de los materiales y los salarios del personal se han elevado sustancialmente. Estos últimos debido principalmente a la escasez de trabajadores dispuestos a emplearse en una obra.

El oneroso cumplimiento del CTE no es, ni mucho menos, el único problema que la Administración ocasiona a los promotores. En la mayoría de los municipios, la concesión de una licencia de edificación tarda más de seis meses y, en algunos, hasta dos años. Esta prolongada espera eleva el riesgo de la promoción, reduce el beneficio del promotor y disminuye el número de viviendas iniciadas anualmente, pues le impide reinvertir rápidamente una parte o la totalidad de la ganancias obtenidas en la adquisición de solares.

También dificultan la construcción de inmuebles la lentitud y la inseguridad jurídica asociadas a la transformación de suelo agrícola e industrial en residencial, la escasez de terrenos urbanos en la mayoría de las principales urbes del país y la reducida edificabilidad de muchos de ellos (planta baja más cuatro alturas).

En las ciudades grandes y medianas del país, la escasa disponibilidad de vivienda nueva asegura el éxito de casi cualquier promoción,  pues la demanda supera con creces la oferta. No obstante, los beneficios obtenidos por los promotores son muy inferiores a los de hace dos décadas, pues construyen menos pisos y obtienen una menor rentabilidad sobre el capital invertido por cada inmueble vendido.

Esta disminución se debe al aumento de los costes de construcción y de los gastos generales, pero especialmente a su menor capacidad de endeudamiento. Para levantar una promoción, ahora deben invertir mucho más capital propio que hace veinte años, ya que la banca les concede bastante menos financiación. Por tanto, su principal aliado (el apalancamiento financiero) no los ha abandonado, pero los favorece mucho menos que durante los últimos años de la generación de la burbuja inmobiliaria.

El mercado de la vivienda usada: los números engañan

a) El sabor amargo de una año aparentemente magnífico

En la última década, la escasa oferta de vivienda nueva limitó las transacciones de inmuebles de reciente construcción. Por ello, el dinamismo del mercado residencial dependió principalmente de la evolución de las compraventas de pisos usados. En 2025, estas crecieron un 5,2%, alcanzaron las 683.871 unidades y supusieron un nuevo máximo histórico.

Un éxito que habría sido imposible de conseguir si no hubiera existido un gran trasvase de demanda desde la vivienda nueva hacia la de segunda mano. Un hito al que también contribuyó el abandono del mercado de alquiler por parte de numerosas parejas. En primer lugar, porque la cuota hipotecaria era inferior al importe que pagaban cada mes por el piso. En segundo, debido a que temían que, cuando finalizara el contrato de arrendamiento, el propietario vendiera el inmueble o les aplicara un elevado incremento de la renta. 

En el mercado residencial de obra nueva, algunos interesados en adquirir un piso no encontraban la oferta que buscaban en el lugar donde deseaban vivir, mientras que otros consideraban la compra excesivamente onerosa. Probablemente, los promotores pretendían vender los apartamentos a extranjeros de elevado poder adquisitivo, quienes suelen estar dispuestos a pagar alrededor de un 20% más que los españoles por un mismo inmueble.

En el mercado de la vivienda usada, los números a veces engañan si se efectúa un análisis superficial. En el pasado ejercicio, eso fue exactamente lo que sucedió, pues un año aparentemente magnífico dejó un sabor amargo en lugar de dulce. En el segundo semestre, la magia inmobiliaria, protagonista del mercado en los dieciocho meses anteriores, desapareció de los distritos más deseados de las principales ciudades del país. 

Durante ese período, algunos de los agentes inmobiliarios más veteranos creyeron haber entrado en el túnel del tiempo y haber regresado a los mejores años de la primera década de la actual centuria. Una época en la que las viviendas no se comercializaban, sino que se despachaban; los pisos ofertados a precio de mercado se vendían en una semana y los sobrevalorados alrededor de un 10% en menos de tres meses. Entre los agentes noveles, especialmente en Madrid, una frase hizo furor: “El precio de la vivienda de lujo no tiene techo”

b) El regreso del principio de la mancha de aceite

En el segundo semestre de 2025 no sucedió nada nuevo, sino lo habitual: el principio de la mancha de aceite volvió a actuar debido al desgaste de la demanda de vivienda para uso de la clase media – alta y de la destinada a la inversión. Entre 2014 y 2019, ambas impulsaron en solitario el mercado residencial. A partir de 2021 continuaron haciéndolo, acompañadas por las demandas de clase media – baja y la de los jóvenes. Las dos primeras no están agotadas, pero han perdido mucho fuelle y continuarán debilitándose.

Entre 2014 y 2019, las transacciones de inmuebles en las capitales de provincia crecieron en promedio un 64,7%. En dieciocho de las cincuenta, aumentaron más del doble. No obstante, según Idealista, el precio de la vivienda usada solo subió en veintitrés y únicamente en una decena superó el 15%. De estas últimas, siete pertenecían al selecto club de las diez ciudades más habitadas del país. Las excepciones fueron Sevilla (11,2%), Zaragoza (3%) y Murcia (0,9%). 

Entre julio y diciembre de 2025, las compraventas de viviendas en España aumentaron un 1,8% interanual. Sin embargo, en las capitales de provincia cayeron un 4,4%. Entre las diez donde más crecieron las ventas se encontraban Jaén (17,5%), Cáceres (15,2%) y Zamora (14,1%), pero en dicha lista sólo figuraba una de las dieciocho ciudades con más de 250.000 habitantes: Bilbao (22,8%). En cambio, entre la decena donde más se redujeron aparecían Madrid (- 15,5%) y Barcelona (- 11%). 

En materia de transacciones, la nueva tendencia viene ofreciendo tímidas señales desde hace un par de años. No obstante, estas han adquirido mucha más sonoridad durante el último semestre del pasado ejercicio. Según el Ministerio de Fomento, la cuota de mercado de las diez ciudades más pobladas del país alcanzó en 2017 su nivel máximo: 21,3%. No obstante, llevaba superando el 20% desde 2014. 

Desde 2017, su participación en las ventas ha disminuido de manera casi ininterrumpida hasta situarse en 2025 en el 15,9%. Esta tendencia probablemente continuará durante los próximos años y ya se observó en la primera década del presente siglo. Entre 2004 y 2007, la cuota de mercado de esas diez urbes se redujo desde el 18,7% al 14,2%.

Debido a ello, estoy convencido que aquellos que inviertan en Burgos, Alcalá de Henares y Nou Barris tendrán más éxito que quienes se decantan por Málaga, Madrid y Sarrià – Sant Gervasi. El principal motivo será que la demanda de clase media – baja y de los jóvenes, impulsora del mercado residencial durante los siguientes ejercicios, dispondrá de los ahorros y la capacidad de endeudamiento necesarios para comprar en la mayoría de las primeras ubicaciones, pero no en las segundas.

Perspectivas del mercado residencial 

En las principales ciudades del país, a pesar de la debilidad de la demanda de inversión y por motivo uso de la clase media – alta, no vislumbro caídas de precios, pues considero que la demanda continuará superando la oferta. No obstante, muchos de los propietarios de viviendas de alto standing deberán reducir sus pretensiones económicas, algo que muy pocos han hecho hasta ahora, a pesar de las señales emitidas por el mercado.

En Madrid, el giro electoral de América Latina hacia la derecha hará que lleguen menos millonarios. Además, una sustancial parte de los adinerados del resto de España no está dispuesto a pagar alrededor de 6.000 €/m² en la almendra central por una vivienda que en numerosas ocasiones no tiene nada de especial. Los especialistas en el flipping house (compra, reforma y posterior venta) han desaparecido como compradores. Ahora están desesperados por vender sus propiedades sin perder dinero, pero no lo están logrando.

Entre 2018 y 2025, el precio del alquiler aumentó mucho más de lo esperado: un 46,9%. En la mayoría de las ciudades del país, este elevado incremento ha provocado que resulte más barato pagar la cuota hipotecaria que el importe del arrendamiento. No obstante, existe un factor que explica tanto su nivel actual como su previsible evolución al alza durante el actual y próximo año: la actuación del Gobierno en el mercado de la vivienda. A pesar de ello, dudo mucho que la cuantía del arriendo suba más de un 4% en cada uno de los dos ejercicios. 

En los últimos años, la demanda de alquiler ha superado claramente a la oferta, principalmente por la contracción de esta última. Entre 2021 y 2025, según el Barómetro del Alquiler, la oferta de viviendas en arrendamiento en España disminuyó un 35%. Como era previsible, el descenso fue mucho mayor en las provincias donde hay un control de alquileres que en las que no existe. Así, por ejemplo, en la de Barcelona cayó un 56,6% y en la de Madrid un 30,6%. 

La reducción de la oferta de alquiler está principalmente vinculada a la inseguridad jurídica que las decisiones del gobierno generan entre los propietarios de viviendas. Los controles de alquileres, el temor a la okupación de sus pisos, las dificultades para desahuciar a los inquilinos vulnerables que impagan la renta mensual y la demonización de los grandes caseros están provocando que muchos de ellos vendan sus viviendas, materialicen sus cuantiosas plusvalías latentes e invierten el capital obtenido en otros activos. 

En definitiva, durante los próximos quince meses, el mercado residencial se enfriará, pero descarto que llegue a congelarse. Ese enfriamiento sería una magnífica noticia para los profesionales del sector, pues prolongaría el actual boom inmobiliario. No obstante, tanto en el actual como en el siguiente ejercicio, creo que las transacciones disminuirán alrededor del 8% y que, a finales de este último, el precio de la vivienda subirá menos de un 5%. En los próximos años, la prioridad es evitar que el boom se convierta en burbuja.