Comprar una vivienda en España viviendo en otro país es posible, pero la financiación funciona de forma diferente cuando el banco considera la operación como una hipoteca para no residentes. Este puede ser el caso tanto de un extranjero que vive fuera de España como de un español que reside y trabaja en otro país.
La principal diferencia está en que los bancos aplican criterios específicos a los compradores no residentes. Habitualmente, el porcentaje de financiación es menor y la entidad necesita analizar con más detalle aspectos como tu país de residencia, la moneda en la que percibes tus ingresos y la documentación con la que acreditas tu situación económica. Por eso, antes de comprometerte con la compra, es importante saber cuánto podrías financiar y qué ahorro necesitarás.
En esta guía te explicamos cuánto suelen financiar los bancos a los no residentes, qué ahorro necesitas, qué requisitos y documentación pueden pedirte y cómo funciona el proceso para solicitar una hipoteca en España desde el extranjero.
¿Qué se considera un no residente a efectos de una hipoteca?
A la hora de estudiar una hipoteca, ser extranjero y ser no residente no significa lo mismo. La nacionalidad no determina por sí sola que una persona sea no residente: las entidades tienen en cuenta, entre otros factores, dónde reside y dónde tributa el solicitante.
Con carácter general, tienes residencia fiscal en España si se cumple alguno de estos supuestos:
- Pasas más de 183 días al año en España.
- Tienes en España el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos.
Además, existe una presunción de residencia cuando tu cónyuge no separado legalmente y tus hijos menores que dependan de ti residen habitualmente en España, salvo prueba en contrario.
Por tanto, si tienes tu residencia fiscal fuera de España, el banco puede estudiar tu operación como una hipoteca para no residentes.
Para comprobarlo, la entidad puede pedirte documentación sobre:
- Tu país de residencia fiscal.
- Dónde tributas.
- Tus ingresos y patrimonio.
- Tu situación financiera.
La documentación concreta dependerá de cada entidad y de las características de la operación.
Importante: no hay que confundir esto con el certificado de residencia fiscal, que es un documento expedido por la Agencia Tributaria para acreditar la residencia fiscal en España.
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Simular mi hipoteca para no residentesExtranjero residente vs. no residente: cómo te afecta
La diferencia práctica entre un extranjero residente y un no residente fiscal se puede ver mejor en esta tabla:
Extranjero residente en España | No residente fiscal | |
Financiación habitual | Habitualmente, hasta el 80% del menor valor entre compraventa y tasación. | Habitualmente, entre el 50% y el 60%, dependiendo de la entidad, el perfil y la operación. |
Documentación | La española corriente: nóminas, IRPF y vida laboral | La de tu país; puede requerir traducción jurada y/o apostilla |
Plazo | Hasta 30 años | En torno a 20-25 años |
Identificación | NIE | NIE, igualmente obligatorio |
El NIE es necesario para formalizar la operación, pero disponer de él no garantiza la concesión de la hipoteca. El banco también analizará tu situación financiera y el resto de requisitos de la operación.
¿Qué porcentaje de financiación consigue un no residente?
Este es el número que cambia tus planes. Mientras un residente puede acceder habitualmente a una financiación de hasta el 80% del menor valor entre el precio de compraventa y el de tasación, en las hipotecas para no residentes la financiación suele situarse entre el 50% y el 60%.
Un ejemplo con números redondos: si compras un piso por 250.000 € y la tasación lo valora en 240.000 €, tomando como referencia una financiación del 60%, el importe de la hipoteca sería de unos 144.000 €. Tendrías que aportar los 106.000 € restantes del precio de compra con tus ahorros, además de los impuestos y gastos asociados a la operación.
El porcentaje de financiación puede variar según aspectos como tu situación económica, tu residencia fiscal o la moneda en la que percibas tus ingresos. Por eso, necesitarás contar con ahorros suficientes para cubrir la parte del precio de compra que no financie el banco, además de los impuestos y gastos asociados a la compra.
¿Qué requisitos debes cumplir para conseguir una hipoteca siendo no residente?
Los requisitos de una hipoteca para no residentes son similares a los de cualquier hipoteca, aunque tendrás que aportar documentación adicional para acreditar tu situación en el país donde resides. A grandes rasgos, vas a necesitar:
- NIE (Número de Identidad de Extranjero), necesario para identificarte en España y realizar trámites relacionados con la compraventa de la vivienda.
- Documentación que acredite tu residencia fiscal, como el certificado de residencia fiscal correspondiente, cuando lo solicite la entidad.
- Cuenta bancaria para gestionar los pagos y las cuotas de la hipoteca, según los requisitos de la entidad.
- Estabilidad laboral demostrable en tu país de residencia, con contrato y antigüedad.
- Declaraciones de la renta del país donde resides fiscalmente.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Que la cuota, sumada al resto de tus deudas, se mantenga, como referencia, en torno al 30-35% de tus ingresos netos.
- Ahorro suficiente para cubrir la parte del precio de compra que no financie el banco, además de los impuestos y gastos asociados a la compra.
- Informe de riesgo crediticio de tu país de residencia, cuando lo solicite la entidad, para comprobar tu historial de crédito y posibles deudas.
Además del ahorro, la acreditación de los ingresos es especialmente importante en estas operaciones. El banco necesitará comprobar que tus ingresos son estables y están correctamente documentados, por lo que no solo tendrá en cuenta cuánto ganas, sino también tu situación laboral o profesional y la regularidad de esos ingresos.
Documentación necesaria para solicitar la hipoteca
La documentación de una hipoteca para no residentes puede llevar tiempo, por lo que merece la pena anticiparse. Mientras buscas vivienda puedes ir reuniendo parte de la documentación necesaria para tenerla preparada.
Eso sí, para iniciar el estudio de tu hipoteca y que en Trioteca podamos presentar tu caso a las entidades, necesitarás tener la vivienda elegida. A partir de ese momento podrás completar la documentación específica del inmueble y avanzar con la solicitud.
- Pasaporte en vigor y NIE.
- Certificado de no residencia.
- Justificante de ingresos del país donde trabajas: contrato, últimas nóminas o, si eres autónomo, tus declaraciones de impuestos.
- Declaración de la renta de tu país de residencia.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Informe de riesgo crediticio emitido por la agencia de tu país.
- Nota simple del inmueble que vas a comprar.
Si presentas documentación emitida fuera de España, la entidad puede pedirte:
- Traducción jurada, si necesita que el documento esté traducido oficialmente al español.
- Apostilla de La Haya u otra forma de legalización, cuando corresponda según el país y el tipo de documento.
Por eso, antes de traducir o legalizar documentos, confirma con la entidad cuáles necesitas y en qué formato debes presentarlos.
La apostilla se tramita en el país que emitió el documento, no en España, y la traducción corre por cuenta del cliente.
¿Cómo influyen la moneda de tus ingresos y tu residencia fiscal?
En una hipoteca para no residentes, la nacionalidad no suele ser el factor más relevante para determinar las condiciones de financiación. El análisis depende principalmente de la situación financiera del solicitante, su residencia fiscal, la moneda en la que percibe sus ingresos y los criterios de riesgo y cumplimiento de cada entidad.
Uno de los factores que más peso puede tener es el riesgo divisa. Si tus ingresos están denominados en una moneda distinta al euro, el banco tendrá en cuenta que el tipo de cambio puede variar durante la vida de la hipoteca. Una depreciación de esa moneda frente al euro podría afectar a tu capacidad para asumir una cuota hipotecaria denominada en euros.
Por este motivo, las entidades pueden aplicar criterios diferentes según la moneda en la que se generan los ingresos. Algunas trabajan habitualmente con determinadas divisas, mientras que en otros casos pueden establecer porcentajes de financiación más conservadores o requisitos adicionales.
También importa dónde resides fiscalmente y cómo puedes acreditar tu situación económica. El banco necesitará comprobar tus ingresos, tus obligaciones financieras y tu solvencia mediante documentación válida y verificable.
A la hora de estudiar una hipoteca para no residentes, estos son algunos de los factores que pueden tener más peso:
- La moneda en la que percibes tus ingresos: especialmente cuando existe riesgo de cambio respecto al euro.
- Tu residencia fiscal: influye en la documentación necesaria para acreditar ingresos, impuestos y situación financiera.
- Tu solvencia y capacidad de pago: ingresos, estabilidad laboral o profesional, nivel de endeudamiento, ahorro disponible y otras obligaciones financieras.
- La política de cada entidad: cada banco establece sus propios criterios de riesgo, cumplimiento y documentación para estudiar operaciones con clientes no residentes.
Por eso, dos solicitudes de hipoteca para no residentes pueden recibir valoraciones diferentes aunque aparentemente tengan perfiles similares. No existe un criterio único para todos los bancos: cada entidad analiza el conjunto de la operación y determina si encaja dentro de sus políticas de financiación.
Tipos de interés y condiciones para no residentes
Las hipotecas para no residentes también permiten elegir entre distintas modalidades según tus necesidades y tu perfil:
- Fija, con la misma cuota durante toda la vida del préstamo.
- Variable, con la cuota ligada al euríbor y revisiones periódicas.
- Mixta, con un primer tramo a tipo fijo y el resto a tipo variable.
Las condiciones dependerán de tu perfil y de los criterios de cada entidad. En el caso de los no residentes, el tipo de interés puede ser algo más alto que para un residente con un perfil similar, por lo que comparar entre diferentes bancos cobra todavía más importancia.
También hay que tener en cuenta el plazo. Lo habitual es encontrar plazos de entre 20 y 25 años, aunque dependerá de la entidad y de la edad del solicitante. Además, los bancos establecen una edad máxima al finalizar la hipoteca.
Por eso, antes de elegir una opción, conviene valorar el conjunto: tipo de interés, plazo y cuota mensual. Un plazo más corto implica una cuota mayor, pero también permite amortizar la hipoteca en menos tiempo.
Cómo comprar una vivienda en España siendo no residente, paso a paso
Comprar casa en España siendo no residente sigue un proceso similar al de cualquier compraventa, aunque hay algunos trámites que conviene preparar con antelación. Este es el orden:
- Consigue el NIE, necesario para formalizar la compraventa.
- Abre una cuenta bancaria en España para gestionar los pagos relacionados con la operación.
- Reúne y traduce la documentación que puedas anticipar mientras buscas vivienda.
- Elige la vivienda que quieres comprar.
- Firma el contrato de arras y entrega la señal, que suele rondar el 10% del precio de compraventa.
- Solicita el estudio de tu hipoteca. En Trioteca necesitamos que tengas la vivienda elegida para poder presentar tu caso a las entidades y comparar qué condiciones pueden ofrecerte.
- Encarga la tasación del inmueble.
- Recibe la FEIN con las condiciones de la hipoteca y revísala antes de la firma.
- Firma la compraventa y la hipoteca ante notario y liquida los impuestos correspondientes.
Y aquí hay un punto especialmente importante: tener la vivienda elegida es necesario para avanzar con la hipoteca, pero firmar unas arras sin protegerte ante una posible denegación de financiación puede suponer un riesgo.
Antes de firmarlas, puedes solicitar que se incluya una cláusula que condicione la compraventa a la obtención de la financiación necesaria. De esta forma, si finalmente no consigues la hipoteca en las condiciones previstas, podrás estar protegido frente a la pérdida de la señal en los términos establecidos en el contrato.
Por eso, lo ideal es anticipar la documentación mientras buscas vivienda y, cuando la encuentres, revisar bien las arras antes de firmarlas y empezar cuanto antes el estudio hipotecario.
Gastos e impuestos de una hipoteca para no residentes
Los gastos de una hipoteca para no residentes se distribuyen igual que para cualquier residente. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la entidad asume la gestoría, el arancel notarial de la escritura del préstamo, el registro y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. A ti te corresponde la tasación, que ronda los 300-600 € según la vivienda.
Lo que sí cambia es la fiscalidad de la compra, y lo que llega después:
- ITP si compras vivienda de segunda mano. Lo fija cada comunidad autónoma, por lo que el porcentaje dependerá de dónde se encuentre el inmueble.
- IVA del 10% más AJD si compras obra nueva.
- Modelo 210 (IRNR) cada año como propietario no residente: declaras una renta imputada si la vivienda es de uso propio o está desocupada, o los rendimientos si la alquilas.
Y un aviso que casi nunca se da, porque afecta al comprador y no al vendedor. Si compras a otro no residente, eres tú quien está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 (en el plazo de un mes desde la compraventa, entregando al vendedor un ejemplar).
Si no lo haces, el inmueble puede quedar afecto al pago de ese importe.
Cómo conseguir tu hipoteca de no residente con Trioteca
Como has visto, en las hipotecas para no residentes las condiciones pueden variar considerablemente entre entidades. No todos los bancos trabajan con este perfil y cada uno establece sus propios criterios según el país de residencia, los ingresos, el ahorro disponible o el porcentaje de financiación solicitado.
Por eso, comparar diferentes opciones cobra especial importancia. En Trioteca analizamos tu caso y lo presentamos a más de 15 entidades para identificar cuáles pueden estudiar tu operación y qué condiciones podrían ofrecerte según tu perfil.
Nuestro servicio es 100 % gratuito para ti. Si finalmente firmas tu hipoteca, es el banco quien nos paga. Además, te acompañamos durante todo el proceso, desde el estudio inicial hasta la firma, para que puedas comparar las distintas opciones y tomar una decisión con toda la información.
¿Ya tienes una vivienda elegida en España?
Cuéntanos tu caso y analizaremos qué opciones podrían ofrecerte diferentes bancos según tu país de residencia, tus ingresos y tu ahorro.
