3.5 El LTV o relación préstamo-valor (Loan-to-Value)
El LTV (en inglés Loan To Value) es el porcentaje de un préstamo respecto al valor de tasación del bien inmueble.
Para ver la importancia que tiene el LTV en una operación hipotecaria, tenemos que centrarnos primero en la tasación, ya que es la que nos indica el valor real del inmueble a día de hoy.
La tasación da al banco el valor del bien que se pone como garantía del préstamo y, por tanto, nos dice cuál es el riesgo que asume el banco con la operación hipotecaria y el porcentaje máximo que pueden prestar.
Por ejemplo:
Si un comprador solicita al banco un préstamo de 100.000€ sobre una vivienda que vale 200.000€, el LTV es del 50%.
Si, por ejemplo, el préstamo es de 37.000 euros sobre una vivienda que se tasa en 100.000€, tendrá un LTV del 37%.
Y, ¿cuál es el LTV más habitual en un préstamo hipotecario?
Cuando solicitamos una hipoteca, lo más habitual es que las entidades concedan un importe máximo del 80% del menor entre precio de compra (llamado LTC) y valor de tasación (llamado LTV).
Un porcentaje mayor supondría un riesgo para las entidades bancarias, por lo que no todas están dispuestas a arriesgar, a no ser que se aporten garantías o avales adicionales.
Si viéramos un ejemplo de una operación real de alguien como tú con unos ahorros concretos, gastos de la operación, podríamos hacer un cálculo sencillo de esta forma.
Imagina que quieres comprar una vivienda de 200.000€ y que tienes unos ahorros de 60.000€.
Con esta aportación podrás hacer frente a los gastos de la operación que rondan el 10% del precio, por tanto, un total de 20.000€ aproximadamente.
Este es un cálculo, es un ejemplo de los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos, pero hay que tener en cuenta que ese importe serán diferentes, según la situación personal y laboral de los futuros compradores y la comunidad autónoma.
El resto de tus ahorros los destinarías a la compra de la vivienda como aportación de fondos propios a la operación. Los restantes 40.000€, que serían un 20% del total.
Así, 160.000€ sería el importe que el banco debería prestarte, el cual supone un 80% del total del precio de compraventa de la vivienda.
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