Centro de Estudios TRIOTECA – Informe segundo trimestre de 2026

Claves del mercado hipotecario

¿EL BANCO DE ESPAÑA DEBERÍA LIMITAR LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS?

 Gonzalo Bernardos

Entre 2005 y 2007, la banca española generó una gran burbuja financiera, cuya principal repercusión fue la creación de una burbuja inmobiliaria. Las entidades financieras fueron muy espléndidas con los clientes que deseaban comprar una vivienda. A algunos hogares les hicieron un traje a medida y a otros les concedieron crédito, a pesar de que su solvencia era más que dudosa.

Dicha actuación creó una gran demanda artificial de vivienda y disparó la demanda total. La presión compradora superó con creces a la oferta disponible, a pesar de que en 2026 el número de viviendas iniciadas alcanzó su máximo histórico, con 725.751 unidades. El resultado fue la elevación del precio de los pisos a un nivel jamás visto y, en términos reales, incluso superior al actual en la mayoría de las ciudades medianas y grandes del país.

La burbuja financiera tuvo como principal causa una singular creencia ampliamente compartida por los directivos bancarios: el precio de la vivienda en España no puede bajar ni en una elevada cuantía ni durante un período prolongado. Una suposición contraria a la teoría económica, pero en principio respaldada por la experiencia histórica. Desde 1961, en términos nominales, el importe de los pisos solo descendió un 1,3% en 1992 y un 0,4% en 1993.

Esta convicción llevó a la banca a conceder a numerosos hogares hipotecas a tipo de interés variable por un importe equivalente al precio de la vivienda e incluso préstamos con cuotas crecientes. A estos últimos, si se les hubiera ofrecido un crédito convencional, habrían tenido dificultades incluso para afrontar las primeras mensualidades.

Las entidades financieras también tuvieron una gran predisposición a otorgar hipotecas a familias que debían destinar más del 40% de sus ingresos mensuales netos al pago de la cuota e incluso a trabajadores por cuenta ajena que carecían de un contrato indefinido. Entre 2005 y 2007, la prudencia bancaria brilló por su ausencia.

Entre 2008 y 2013, la explosión de las burbujas financiera e inmobiliaria provocó una larga y profunda crisis. A la hora de buscar responsables, políticos, analistas y periodistas dirigieron rápidamente su mirada hacia el Banco de España, ya que una de sus principales funciones consiste en supervisar a las entidades financieras y evitar sus excesos.

Entre 2005 y 2007, la institución monetaria hizo el papel de Don Tancredo: permaneció inmóvil y simuló que no se enteraba de nada. Por tanto, no adoptó ninguna medida para restringir la concesión de los préstamos de mayor riesgo. Una escasa morosidad convenció a sus responsables de que el extraordinario crecimiento del crédito no acabaría generando problemas de solvencia en las entidades financieras. La historia demostró lo contrario, a pesar de que la tasa de dudosidad en 2005 alcanzó su mínimo histórico: un 0,33%.

Para evitar cometer el mismo error, el Banco de España está analizando si debe limitar o no la concesión de hipotecas. Si finalmente lo hace, cometerá una nueva equivocación. En la actualidad, la coyuntura económica, financiera e inmobiliaria es muy diferente de la de hace dos décadas. Los principales motivos son los siguientes:

1) Una menor concesión de crédito. En 2006, las entidades financieras concedieron a los hogares 170.298 millones € para la compra de vivienda. En cambio, en 2025 únicamente otorgaron 82.749 millones €. No obstante, para realizar una comparación rigurosa entre ambos ejercicios, también debemos considerar el aumento de la población y la inflación acumulada durante los últimos veinte años.

En 2025, España contaba con 4.805.440 residentes más que en 2006 (un 10,7%), un período de tiempo en el que el IPC aumentó un 46,8%. Por tanto, en términos reales, el crédito hipotecario concedido durante el primer año únicamente representó el 33,1% del otorgado en el último. No obstante, si lo contabilizamos por habitante, el porcentaje baja a un 29,9%. Debido a ello, podemos concluir que un importe exagerado ha sido sustituido por uno prudente.

Una muestra clara de esta conclusión la ofrece la comparación entre el número de viviendas vendidas y el de hipotecas concedidas. En una coyuntura financiera normal, las primeras superan a las segundas. En 2025, eso fue exactamente lo que ocurrió, pues la diferencia entre unas y otras se situó en 386.985 unidades.

En cambio, en una situación financiera excepcional, la cifra de préstamos otorgados puede llegar a superar a la de transacciones de inmuebles. Así sucedió en 2006, cuando las hipotecas concedidas sobrepasaron a las compraventas en 290.156 unidades. Un contexto muy difícil de observar si no existe una intensa guerra comercial entre entidades financieras.

Dicha guerra permitió a los hogares financiar con una hipoteca, en lugar de un préstamo personal, la compra de un automóvil, nuevos muebles para su hogar o la reforma de la cocina y el baño. Además, facilitó la cancelación de una hipoteca y la apertura inmediatamente posterior de otra por un importe superior y un plazo más largo.

2) Una disminución del riesgo de los préstamos concedidos. En caso de impago, la recuperación por parte de los bancos del dinero prestado es más difícil de lograr cuanto menor es la diferencia entre la garantía aportada —el valor de tasación del inmueble— y el importe del préstamo pendiente de devolución.

Para el Banco de España, la mayoría de las hipotecas cuya cuantía supera el 80% del valor de tasación tiene un riesgo añadido. Para desincentivar su concesión, exige a las entidades financieras la realización de provisiones adicionales. Al hacerlas, su capacidad para otorgar crédito disminuye y también la rentabilidad obtenida sobre los fondos propios (ROE).

En 2025, según el Banco de España, el porcentaje de préstamos cuyo importe supera el 80% del valor de tasación de la vivienda fue del 11,3%, una proporción significativamente inferior al 16,9% observado en 2006. No obstante, desde mi perspectiva, la diferencia real entre ambos ejercicios es mucho mayor de la reflejada por las estadísticas.

En 2006 y 2007, la mayoría de los hogares podía acceder a una hipoteca de tales características. En ambos ejercicios, de manera subliminal, las campañas publicitarias de algunas cajas de ahorros indicaban que, si las familias necesitaban más dinero del habitual, estaban dispuestas a prestárselo. En cambio, en 2025 solo una minoría pudo obtener este tipo de financiación, integrada principalmente por funcionarios y hogares con ingresos elevados.

3) Las hipotecas fijas destronan a las variables. En 2006, el 97,7% de los préstamos otorgados fueron a tipo de interés variable. Las hipotecas mixtas prácticamente no existían y las fijas no eran competitivas. En dicho ejercicio, el tipo de interés de las últimas ascendió al 4,33%, siendo el de las variables del 3,75%. Unos porcentajes relativamente elevados y un significativo diferencial de tipos entre las primeras y las segundas hicieron que las hipotecas fijas no fueran interesantes para los prestatarios.

En 2025, las últimas fueron las más solicitadas, pues su cuota de mercado ascendió al 75%, siendo la de las mixtas del 15% y la de las variables del 8%. Unos datos que indican que un elevado aumento de los tipos de interés afectaría mucho menos a la morosidad hipotecaria que dos décadas atrás. Es lo que sucedió entre junio de 2022 y septiembre de 2023, cuando el BCE aumentó su tipo de interés principal desde el 0% al 4,5%. Para sorpresa general, la tasa de dudosidad hipotecaria no aumentó, sino que disminuyó desde el 2,67% al 2,53%.

4) Unas hipotecas más fáciles de pagar. Una hipoteca es más asumible cuanto menor es el porcentaje de los ingresos mensuales netos que los hogares destinan a ella. En 2007, las familias dedicaban el 50,4% de dichos ingresos a sufragar la cuota hipotecaria; en cambio, en 2025 solo un 34,3%. Por tanto, en la coyuntura actual, una disminución imprevista de la renta de los hogares hace mucho más probable que las familias puedan seguir atendiendo sus obligaciones financieras que hace dos décadas.

5) Una mayor demanda embalsada de vivienda. En 2007 había comprado una vivienda casi todo el que lo deseaba, incluso una parte de los hogares que a priori no podía hacerlo. Por tanto, la demanda embalsada era prácticamente nula. En cambio, en 2026 existe una demanda muy elevada, pues durante la pasada década muy pocos jóvenes menores de 40 años pudieron adquirir un piso.

Desde mi perspectiva, los compradores potenciales alcanzarían el millón y medio de hogares si el tipo de interés principal del BCE se situara en un nivel similar al actual. Por tanto, el Banco de España les perjudicaría y agravaría el problema de la vivienda actualmente existente si limita la concesión de hipotecas.

Si lo hiciera, los principales afectados serían las parejas jóvenes. En primer lugar, porque son las que poseen menos ingresos, tienen un trabajo más inestable y la concesión de una hipoteca presenta un mayor riesgo para las entidades financieras. En segundo lugar, debido a que inicialmente son menos rentables para los bancos que otros colectivos, dada su menor capacidad de ahorro.

En definitiva, al Banco de España, los errores del pasado no deberían hacer que se equivocara en el presente. Entre 2005 y 2007, la institución monetaria incumplió una de sus principales funciones al permitir numerosos excesos a los bancos y las cajas y volvería a fallar en 2026 si limitara la concesión de préstamos destinados a la compra de viviendas.

Hasta hace poco, los automóviles podían ser fantásticos, pero solo funcionaban si disponían de gasolina o gasóleo. El combustible del mercado residencial y una de las principales herramientas para solucionar el problema de la vivienda es una elevada disponibilidad de crédito. Si no llega en un nivel suficiente a las parejas jóvenes, su acceso a una vivienda en propiedad no mejorará, sino que empeorará.